李嘉诚上海“15折”卖房实测：价格比上次开盘还高渠道公司争夺现金回扣

摘要： 3月15日至17日，位于上海中心的上海名域举办了该项目最后一批更新物业的募捐活动。 加上两处临时附加房产，总共有 75 处房产。 价值约8亿。 相比之下，据中介披露，本次认购的客...

3月15日至17日，位于上海中心的上海名域举办了该项目最后一批更新物业的募捐活动。 加上两处临时附加房产，总共有 75 处房产。 价值约8亿。 相比之下，据中介披露，本次认购的客户数量超过480组。

也就是说，这次认购的人数超过了房屋数量的6倍，所以抽奖是不可避免的。

名域是一个中高端房地产项目，开发商是李嘉诚旗下的房地产公司长江实业（01113.HK）。 日前有市场传言称，李嘉诚正以15%的折扣出售其部分高端领域房产，导致拍卖会在未售出前就疯传。

近期，上海放宽了外环以外的限购，再加上降息的利好，市场信心有所好转。 同时，根据已公布的三批商品房集中供应信息，上海将有大量房源上市，供应充足。

在此背景下，上海新房市场将呈现怎样的走势？ 备受关注的高关注领域项目实际情况如何？

近日，21世纪经济报道记者走访高端售楼处，亲身感受了当前上海楼市的喧嚣与动荡。

中介现金返利由5万增至20万

3月15日下午，王莲花走出上海地铁真如站前，经纪人找到她，询问她是否要来看房。 得到肯定答复后，对方询问是想看新房还是二手房。

地铁口，一些身穿西装的代销人员正在寻找潜在客户。

通过沟通，王莲花得知，前来搭讪的年轻人名叫崔真，在嘉定新城创办了一家中介公司，有一家店面。 在得知自己是高端领域项目的客户后，崔真表示可以给王连华返现5万。 “你自己看的话，就按照表（价格）来。” 言外之意是，对于进售楼处看房、自行买房的客户，没有返现优惠。

由于看房人数较多，售楼处入口处设置了一层隔离围栏，并有几名身穿黑色工作服的工作人员把守。 数十名中介人员聚集在围栏周围。

工作人员似乎认识崔真。 当看到他带着一位顾客时，他自然而然地打开了隔离栅，让两人进入了入口。

（贵族境界售楼处内景，摄影：唐少奎）

王莲花最近去过不少项目的售楼处，但她已经很久没有见过如此拥挤的场景了。 因为人太多，原本并不宽敞的售楼处显得十分拥挤。 然而，他们中的许多人是持有工作证的中介人员。

售楼处的一堵墙上贴着房产更新、车位等售楼文件的公告。 沙盘上几乎挤满了人，三三两两三五成群，每组都有一名销售人员在介绍产品。 室内音箱正在公布本次推出的优惠信息，“我公司针对首层特色户额外推出两项优惠名额，最高可享受200万元购房优惠。此优惠仅限首层——楼层特色户，请尽快联系销售人员，提交订阅信息，以免错过最佳订阅时间。

这也让整个售楼处显得格外喧闹，完全缺乏港资房企一贯的小资历。

崔真显然对房屋信息了解不多。 王连华咨询了几个房型、楼层、位置等问题后，赶紧拉着另一名销售人员过来介绍。 这个营业员脖子上挂着一个中原。 房地产车牌。 得知王莲花对一套160平米的大户型感兴趣后，崔真主动提出给她10万元的现金回扣。

这时，售楼处已经排起了长队。 据报道，感兴趣的客户正在注册订阅。 客户只需接受300万验资并按要求提交相关信息即可完成认购。 下一步是3月24日上午抽签后进入选房流程。据了解，客户选房后需缴纳10万元押金，在此之前无需缴纳任何费用。

中介机构有强烈的推动客户认购的愿望。 王莲花当天没有报名要钱。 3月16日，崔真觉得王莲花报名意愿还是不够强烈，于是表示可以给20万返现。

“15折”卖房？不存在

高端项目本次推出73套房源。 据案发现场的另一名销售人员介绍，这些是之前因处理客户贷款或其他原因清仓的一批房源，而不是开发商原本预留的房源。 未售出的房产。 在三天的筹款过程中，长实还额外推出了两套面积为160平方米的大型公寓，使房屋总数达到75套。

从价格上来说，“卖房‘15折’是不存在的，现在还涨了一些。” 销售人员透露，与上次开盘均价9.07万元/平方米相比，目前这批房源均价为9.8万元/平方米。

3月15日，长江实业销售部总经理郭子伟回应高端板块是否有折扣促销时表示，价格是按照房委会要求制定的，开发人员如果愿意的话就无法调整。

一位业内人士还向21世纪经济报道记者表示，这批高端楼盘的预售证是2019年批下来的，几年过去了，部分楼盘因购房贷款等问题已被撤回。买家。 “现在要重新申请预售许可证，会比较麻烦。”

据现场销售反馈，这批楼盘中，一楼复式户型有12套，给予的优惠力度最大：算上车位的50万消费券，总共有200万消费券折扣。 首层复式单位是上海中心区的稀缺产品。 长江实业一直在等待溢价出售的好机会，但市场状况并不如预期，因此只能放弃利润。

3月15日，王莲花表示想现场看房，但现场销售人员告诉她，业主投诉，因为早上人太多，所以无法看房。暂且。 三天认购期结束后，才能再次组织认购基金的客户前来观摩。

高尚境界位于上海中环，普陀曹杨路与铜川路交汇处。 附近有11号线、14号线两条地铁线路，前往市中心更加便捷。 该项目是目前上海中心区最大的在售城市综合体项目，总开发面积约117万平方米。 自2006年拿地以来，开发周期已达17年。目前项目周边商业、教育设施较为完善。

不过，也有业内人士指出，目前在售的众多新项目中，高端物业的优势并不那么明显。 首先，由于是房屋的更新，客户在房型、位置等方面没有太多的选择余地； 其次，从价格上看，这并不是“出售”，而是正常的资金回笼。

上海楼市从业者向21世纪经济报道指出，不少项目面临“申请资金的人多、选房的人少”的局面。

分销渠道竞争激烈

随着市场竞争的加剧，上海新房市场分销渠道的竞争也日趋激烈。 例如，崔真的公司可以与多个中介平台合作，包括传统中介中原地产和链家新品牌“房江湖”。

这些中介平台同时充当多个项目的代理，并在每个项目上紧密合作。

3月17日，中介告诉王莲花，认购诺宝田的人数已经达到四五百人。 也就是说，订阅率超过了600%，催促她尽快订阅。 一些中介开始鼓励王莲花去周边地区寻找其他新项目。

“当我们不必担心出售这套房产时，为什么我们需要开始分配呢？” 王莲花表示困惑。

崔真给出的答案是，“李嘉诚不是一个小气人，他的每一批房子不管卖得有多容易，他都会让我们代理卖。” 另一方面，长实在内地并没有自己的直销团队。 仅安排部分现场销售人员在空缺处与经销代理商联系。

崔震指出，今年以来，开发商缴纳的渠道费相当高。 嘉定新城英翠大厦一套总价约500万的房子，可缴纳通道费10万元以上。 折算下来，这一比例接近3%。

据他介绍，目前的市场情况是，像链家这样的头部渠道公司有时会收取3%，然后再将2%返还给客户。 小中介的实力没那么强。 “1500万的房子，佣金是24万，我还要开6个点的发票，如果我给客户20万返现，意味着我最终只拿到2万多。” 崔真表示，虽然新房的分销渠道已经打通，但代理商赚钱并不像以前那么容易。

渠道企业竞争激烈，与近期上海高端项目涌入、供需逆转不无关系。

据上海公布的信息，今年第一批新房开工4335套，第二批4632套，第三批5216套。 由于供应量大，产品同质化，销售压力自然不小。 近期，销售周期较长的中高端项目密集入市，这让房地产企业承受着不小的压力。

3月初，上海正式公布了第三批新房。 其中，6个楼盘均价超过11万元/平方米，3个楼盘均价超过17万元/平方米，较年内最高均价16.3万元/平方米上涨逾4%。第二批。 %。 其中，滨江凯旋门均价17.28万元/平方米，中海顺昌九里均价17.2万元/平方米，夏都幸福268均价17万元/平方米。 另据统计，三批总价在2500万以上的新房数量达到888套，为近三年来单批次数量最高。

香港房地产企业减少投资

最终推出的75套住宅，极有可能是高端领域的最后一批。

2006年，长实集团及其合作伙伴和润集团以22亿元的价格获得了该综合体的土地。 但受金融危机影响，该项目开工建设被推迟。 2009年开工后，长江实业多次因工程进度过慢而被质疑变相囤地。

港资房企向来喜欢“奇货可居”，在行情高的时候选择出售，在行情低的时候“囤积”。

有分析人士指出，港资企业与内地企业的产品生产速度存在较大差异。 内地房地产企业，尤其是民营房地产企业，更习惯于“高杠杆-高周转”的发展模式，但这种模式风险较高。 经历过多次周期性波动的港资房地产企业杠杆率较低，产品开发周期较长，特别是从拿地到开工建设的周期较长。

这块土地从征地到交付也经历了漫长的周期。 大都会海逸酒店将于2022年开业。 2023年12月，该项目的商业部分“LOVE@Metropolitan”购物中心将开业。 住宅领域，距离2007年使用最后一批购房者房产证，已经过去了16年。

一旦该项目的住宅部分售完，李嘉诚将在上海再无其他住宅项目可供出售。 而此前出售后，其仅持有部分商业地产。

2022年，李超仁将上海浦东新都广场出售。 2023年10月，长实以200亿元出售上海新都广场100%股权。 目前，李嘉诚旗下和记地产、长江实业还持有南京西路梅龙镇广场及高端商业板块。 据大宗交易分析师表示，暂时无意出售梅龙镇广场。

放眼内地市场，李嘉诚也在减少投资。 从长江实业2023年中报数据来看，长江实业在内地的土地储备仍达6400万平方英尺（约594.56万平方米），略低于700万平方米以上的土地储备规模2022 年米。

近年来，内地房地产市场进入调整期。 由于流动性危机，许多房地产企业缩减了扩张规模。 曾经在内地房地产市场占据重要地位的港资房企也正在放缓发展步伐。 有分析人士向21世纪经济报道表示，香港房地产企业历来规避风险，李嘉诚对投资非常敏感。 在当前的市场环境下，投资收缩并不意外。

目前，上海仍有不少港资地产公司在建或出售项目，如瑞安房地产、新鸿基地产、嘉里建设、太古地产、香港置地、嘉华国际等然而，他们也远离了本地拍卖的主流市场。 在开发项目中，他们主要关注现有库存，其中大部分是早年收购的。 项目类型多为商业综合体或城市更新，开发周期普遍较长。

（王连华、崔真均为化名）